Непреодолимата сила и наемните правоотношения

complete-guide-renting-web

С решение на Народното събрание от 13 март 2020 г. беше обявено извънредно положение като мярка за ограничаване разпространението на епидемията от коронавирус. 

В правото е уредена възможността при извънредни ситуации и обстоятелства страните по един договор да не носят вина за това, че не могат да изпълнят определени свои договорни задължения. Това са т.нар. форсмажорни обстоятелства. В случая самият коронавирус, както и обявяването му за пандемия от СЗО, не са сами по себе си форсмажорни обстоятелства. Актовете на изпълнителната власт, издадени във връзка с обявеното извънредно положение, обаче направиха възможно позоваването на форсмажор за някои правни субекти. 

Съгласно чл. 306 от Търговския закон непреодолима сила е непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на договора. В Закона за задълженията и договорите също е уредена подобна клауза - чл. 81 от ЗЗД предвижда, че длъжникът не отговаря, ако невъзможността за изпълнението се дължи на причина, която не може да му се вмени във вина. 

Кога можем да се позовем на непреодолима сила?

Позоваване на непреодолима сила е възможно както при липсата, така и при наличието на такава договорна клауза. При наличие на договорна клауза за прилагане на българското право, позоваването на форсмажор е гарантирано съгласно разпоредбите на българското законодателство. При избор на приложимо право, различно от българското, възможността за позоваване на форсмажор следва да се анализира допълнително според конкретното законодателство.

Предпоставка за позоваване на форсмажор е да е налице непредвидено събитие - в случая обективно никой няма възможност да предвиди разпространението на коронавируса и последствията от това. На следващо място, събитието да е непредотвратимо - това са обстоятелства, които страните, дори да предвидят, не могат да предотвратят - нито разпространението на вируса, нито приемането и прилагането на Закон за мерките и действията по време на извънредното положение, нито актовете на изпълнителната власт по прилагане на мерките.

Събитието трябва да е възникнало след сключване на договора - ако договорът е сключен след вече настъпили обстоятелства от извънреден характер, то страната не може да се позовава на непреодолимата сила. Пречките за изпълнението, респективно невъзможността, трябва да са възникнали след сключване на договора. Трябва да има и причинно-следствена връзка между събитието и неизпълнението - например прекъсване на доставки на суровини, необходими за производството, поради затваряне на границите, ограничение на превозите или обема на производството. Самото предвиждане в договора на дадено обстоятелство като форсмажорно не го превръща автоматично в такова. Ако въпреки него страните все пак имат възможност да изпълняват задълженията си или са договорили алтернативни начини за това, няма да могат да се позоват на форсмажор. Не на последно място, трябва да не е налице забава преди възникване на форсмажорните обстоятелства.

Ако са налице всички гореописани обстоятелства, насрещната страна по договора трябва да бъде уведомена за това. Съгласно Търговския закон длъжникът уведомява писмено другата страна в какво се състои непреодолимата сила и възможните последици от нея за изпълнението на договора. При неуведомяване се дължи обезщетение за настъпилите от това вреди. Възможно е в своя договор страните да са уговорили конкретен срок, в който да се дължи това уведомление, както и конкретен вид уведомления и писмени доказателства.

Само по себе си позоваването на непреодолима сила не освобождава длъжника от отговорност - тя трябва да бъде доказана. В практиката могат да се използват удостоверения и сертификати, издадени от компетентните институции. Българската търговско промишлена палата и Българската стопанска камара издават сертификати за форсмажор в съответствие с международната практика. Сертификатът за форсмажор е документ за освобождаване от отговорност за неизпълнение или забавено изпълнение на търговска сделка, причинено от непреодолима сила, който има международна валидност.

Какви са правните последици?

На първо място, изпълнението може да бъде спряно. Това е предвидено отново в чл. 306 от Търговския закон, който гласи, че докато трае непреодолимата сила, изпълнението на задълженията и на свързаните с тях насрещни задължения се спира. Когато насрещната страна бъде уведомена, че във връзка с разпространението на коронавируса и предприетите от властта мерки изпълнението на задължения по договора е невъзможно, изпълнението по този договор ще бъде спряно.За периода на спиране на изпълнението няма да се дължат обезщетения и неустойки, които обичайно биха се дължали при забава или неизпълнение. Това важи и за двете страни по договора до преминаване на извънредните обстоятелства. След отпадането им, задълженията по договора се възстановяват автоматично.

Друга хипотеза е прекратяването на договора - в случай че непреодолимата сила трае толкова, че кредиторът вече няма интерес от изпълнението, той има право да прекрати договора, като това право има и длъжникът. Ако договорът бъде прекратен, всяка страна ще понесе сама собствените си вреди според разходите, които е извършила.

Ако някоя от вече коментираните предпоставки не е налице, тогава въпреки наличието на непреодолима сила страните няма да могат да се позоват на нея. Това са случаите на настъпила забава преди възникване на обстоятелствата или сключване на договор след тяхното възникване. При такива условия договорът следва да продължи да се изпълнява по обичайния начин. 

Важно е да се отбележи, че съгласно закона обстоятелството, че един длъжник не разполага с парични средства за изпълнение на задължението си, не го освобождава от отговорност.

В последните дни при обсъждане на форсмажорните обстоятелства често се коментира и стопанската непоносимост. Чл. 307 от Търговския закон предвижда позоваване на стопанска непоносимост за прекратяване на търговски договори. Съдът може по искане на една от страните да измени или да прекрати договора изцяло или отчасти, когато са настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността. 

Какво се случва с наемните правоотношения?

При наемните правоотношения наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена. Безспорно е, че сегашните обстоятелства и ограничения достъп до търговски обекти, офиси и производствени помещения вече сериозно засягат наемните правоотношения в бизнес сферата. Намаленият обем на работа логично води до спад в приходите и затруднения при заплащането на наемите.

Какво се случва със заплащането на дължимия наем?

Както споменахме вече, липсата на парични задължения не освобождава длъжника от отговорност. Според преобладаващата съдебна практика невъзможността за ползване на наетите помещения не води до автоматичното отпадане на задължението за плащане на договорената наемна цена. Позоваването на форсмажор може да има основание, ако е налице пряка връзка между обстоятелствата и невъзможността за плащане. Ако поради предприетите мерки наемателят не може да приема клиенти в своя обект, но е организирал друг начин на извършване на дейността си - чрез онлайн поръчки и доставки например, аргументите му не са основателни. Възможно е наемателят да се позове на непредолима сила с аргумент, че наемодателят не може да изпълни задължението си да предостави достъп до отдадения под наем имот, във връзка с което и наемателят не може да предостави на своите клиенти достъп до обекта си. При всички положения, страните не следва да забравят, че позоваването на форсмажор ги освобождава само от задължението за обезщететяване на вредите от неизпълнението. 

Какво може да предприеме наемодателят при неплащане на наемната цена?

Наемодателят може да потърси правата си пред съда - той има основание да търси неплатеното, тъй като според закона паричните задължения не се погасяват поради непреодолима сила. Той обаче няма да може да го направи веднага - предвид извънредното положение към момента е възможно обезпечение на бъдещи искове, но не и започване на искови производства. След края на извънредното положение наемодателят може да предяви иск за заплащане на дължимото, иск за опразване на наети и заети за послужване помещения или да иска разваляне на договора по съдебен ред. При отказ на наемателя да заплаща наемната цена и да напусне имота, е препоръчително наемодателят трябва да се въздържа от принудителни действия за освобождаването на имота.

Какво може да предприеме наемателят?

При особено тежки последствия за бизнеса на наемателя, той може да се позове на стопанската непоносимост - ако продължаването на изпълнението на договора е станало абсолютно икономически неизгодно за него. Отново, тъй като в случая прекратяването или изменението на договора на това основание се случва по съдебен ред, трябва да се изчака до възобновяване работата на съда. Изменението или прекратяването на договора ще има действие занапред, следователно няма да могат да се претендират обезщетения или възстановяване на вече извършени плащания.

В обобщение - за съжаление универсален отговор при уреждането на наемните правоотношения няма как да бъде даден. Препоръчително е винаги първо да се анализира сключеният договор за наем и конкретно предвидените права и задължения, включително евентуални форсмажорни клаузи. Страните винаги разполагат с възможността за преговори и обсъждане на опции като взаимни отстъпки и разсрочено плащане. Нашият опит показва, че преговорите и доброволното и добросъвестно уреждане на отношенията между страните в повечето случаи са по-бързи и ефективни.

Важна забележка! 

Настоящото изложение не съставлява изчерпателно правно становище, препоръка за действия или бездействия. То отразява единствено мнението на авторите и тяхното тълкуване на приложимото право. 

Екипът на адвокатско дружество “Георгиева и Джутев” предлага своите услуги за правна консултация и съдействие при необходимост от уреждане на горепосочените отношения. Свържете с нас!

captcha
Условия и процедура за изплащане на компенсации на...
Закон за мерките по време на извънредно положение ...

Свързани публикации

 

Коментари

Напишете първият коментар :)
Гост
Сряда, 27 Май 2020

Символи

© 2018 - 2020. All Rights Reserved. Web Design & SEO by CMS Bulgaria